Zur Räum- und Streupflicht des Vermieters

Zur Räum- und Streupflicht des Vermieters

In seiner Entscheidung vom 21.02.2018 – VIII ZR 255/16 (zur BGH-Entscheidung) hatte der BGH zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter seine Verpflichtung zur Räum- und Streupflicht verletzt und daher für Schäden des Mieters haftet, zum Beispiel aufgrund eines Sturzes.

Bekannt sein dürfte mittlerweile, dass in vielen Gemeinden und vor allem Großstädten (so auch zum Beispiel in München) die Räum- und Streupflicht (Winterdienst) für den Gehweg vor dem Grundstück (öffentlicher Grund) aufgrund Satzung bei den Gemeinden und Städten liegt. D.h., der Vermieter ist nicht verpflichtet den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück frei von Schmutz, Schnee und Eis zu halten. Diese Verpflichtung trifft im Rahmen solcher Satzungen dann die Gemeinden und Städte. Der Bundesgerichtshof stellte nunmehr klar, dass diese Verpflichtung der Städte und Gemeinden nicht nur für den allgemeinen Gehweg gilt, sondern auch für etwaige schmale Streifen (zum Beispiel Grundstückseingänge vor dem Anwesen), welche (in der Regel) durch die öffentlichen Räumdienste nicht geräumt werden. Den Vermieter trifft also darüber hinaus keine weitergehende Verpflichtung, etwaige ungeräumte Stellen des öffentlichen Grundes zu räumen.

Der BGH führt in seinem Urteil aus, dass der Vermieter aus dem Mietvertrag grds. verpflichtet ist, dem Mieter „während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht trifft den Eigentümer eines Grundstücks im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.“ Der BGH führt allerdings auch weiter aus, dass dies im Rahmen oben genannter Satzungen nicht für den (gesamten) öffentlichen Grund gilt, denn „die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstücks. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen ist.“ Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache beziehungsweise über das Grundstück hinaus sieht der BGH hier nicht. Eine solche kommt demgegenüber allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände im Einzelfall in Betracht. Ausführungen zu solchen Einzelfällen und Ausnahmen machte der BGH hier allerdings nicht. Dies spricht dafür, dass es sich hier um sehr außergewöhnliche Einzelfälle handeln muss, zu welchen keinerlei Verallgemeinerung möglich ist.

Fazit: Letztlich ist die Entscheidung des BGH hier absolut zu folgen, da es die gesetzliche Regelung korrekt widerspiegelt und weiter für Klarheit sorgt. Richtig ist, dass hier keinerlei Unterscheidung getroffen werden darf, ob der öffentliche Gehweg im Hauptbereich betroffen ist oder der Randbereich des öffentlichen Gehwegs.