Die Kündigung des Mietvertrags wegen eines „erheblichen Nachteils“ in der Verwertung (Verwertungskündigung)

Der Vermieter kann gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB den Mietvertrag über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er andernfalls an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Verwertungskündigung). Nachteile eines Dritten genügen nicht.

In dem entschiedenen Fall des Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 (zum Urteil beim BGH), kündigte die klagende KG (Klägerin) den Mietvertrag über Wohnraum mit der Begründung, dass sie das Gebäude abreißen möchte, um mit der ihr wirtschaftlich und persönlich verbundenen Schwestergesellschaft (Schwester-KG), welche auf dem Nachbargrundstück ein Modehaus betreibt, das Mietobjekt zu erweitern. Die Klägerin ist auch Eigentümerin dieses Nachbargrundstücks, welches diese an die Schwester-KG verpachtet hat. Aufgrund der zukünftigen langfristigen Nutzung durch die das Modehaus betreibende Schwester-KG sei ein deutlich erhöhter Gewinn zu erwirtschaften als bisher. Der BGH führt aus, dass das Eigentum am Grundstück dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnmaximierung gewährt. Auch sind vielmehr die Interessen und der Besitzschutz des Mieters zu wahren. Vor allem aber sind hier nicht nur die Interessen der Klägerin selbst betroffen, sondern der benachbarten und betreibenden Schwester-KG. Der BGH führt weiter aus, dass die Nachteile bei der Verwertungskündigung dem Vermieter entstehen müssen und eine wirtschaftliche Verflechtung bedeutungslos sei. Pauschale Behauptungen reichen ohnehin nicht aus. Der Vortrag erfordert eine genaue Aufdeckung der angeblichen Verluste im Vergleich zur Fortsetzung des ungekündigten Mietverhältnisses. Weiter hält der BGH in seiner bisherigen Rechtsprechung hierzu fest. Außerdem bestätigt er die Grundsätze der Verwertungskündigung zugunsten einer Förderfinanzierung, ebenso wie den Mieterschutz.