BGH: Vereinbarung über Mieterhöhung auch wirksam, wenn Mieterhöhungsverfahren materiell oder formell fehlerhaft!

Mit seinem erst kürzlich veröffentlichten Urteil vom 11.12.2019 (Az. VIII ZR 234/18) entschied der BGH: Vereinbarung über Mieterhöhung auch wirksam, wenn Mieterhöhungsverfahren materiell oder formell fehlerhaft!

Der BGH entschied ganz konkret, dass eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande kommt, wenn der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zustimmt – unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen
Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war. Dabei bestätigt es konsequent seine Urteile vom 08.10.1997 (Az. VIII ZR 373/96) sowie vom 07.07.2004 (Az. VIII ZR 192/03).

Weiter entschied der BGH auch, dass ebenso eine Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung wirksam ist, wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zustimmt, obwohl es auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, und dabei allerdings diese vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB bestätigt worden wäre (Konjunktiv!). Denn in einem solchen Fall – so der BGH – ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.

Der BGH begründet seine Entscheidung nachvollziehbar und richtig damit, dass durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über eine neue Miete zustande kommt. Damit bestätigt es seine bisherige Rechtsprechung und auch starke Meinungen in der Literatur. Zudem geben die gesetzlichen Regelungen in §§ 558 ff. BGB dem Vermieter „lediglich“ die (dem allgemeinen Vertragsrecht grds. unbekannte) einseitige Möglichkeit, die Miete – soweit es eben die gesetzlichen Regelungen in den §§ 558 ff. BGB erlauben – anzupassen/zu erhöhen, so wie es § 557 Abs. 1 BGB ganz konkret vorsieht. Eine Vereinbarung über die Mieterhöhung bleibt also auch wirksam, wenn Mieterhöhungsverfahren materiell oder formell fehlerhaft ist.

Auch bei einer Abweichung der Wohnfläche bleibt die vereinbarte Mieterhöhung konsequent wirksam, wenn dem Vermieter ohnehin auch bei Berücksichtigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 BGB zusteht bzw. zustand. Diesen Anspruch kann er dann nämlich im Falle einer Zustimmungsverweigerung des Mieters auch in einem gerichtlichen Verfahren nach den §§ 558 ff. BGB durchsetzen.

Diese Entscheidung gibt weiter Rechtssicherheit und unterstreicht weiterhin vollkommen richtig die individuelle Vertragsfreiheit der Parteien.