Keine Verjährung von Unterlassungsansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen vertragswidrigem andauernden Gebrauch während des bestehenden Mietverhältnisses

Mit Urteil des BGH vom 19.12.2018 – Az. XII ZR 5/18 entschied dieser, dass keine Verjährung von Unterlassungsansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen vertragswidrigem andauernden Gebrauch während des bestehenden Mietverhältnisses eintritt. Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache, während des laufenden Mietverhältnisses verjährt nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert (§§ 199 Abs. 5, 541 BGB).

Der Sachverhalt:
Der Kläger machte gegen den Beklagten einen mietrechtlichen Unterlassungsanspruch wegen vertragswidriger Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken geltend. Obwohl im Mietvertrag (2010) geregelt war, dass die Vermietung der Räume (Erdgeschoss 275 qm, 1. Obergeschoss 205 qm und Kellerräume 75 qm) nur zum Betrieb eines Büros erfolgt, nutzte der Beklagte das gesamte erste Obergeschoss von Beginn an ausschließlich zu Wohnzwecken. Im Jahr 2016 begehrte der Vermieter und Kläger Unterlassung.

Das Urteil:
Alle drei Instanzen verurteilen den Beklagten zum Unterlassen dieses vertragswidrigen Gebrauchs (Landgericht Hannover, Oberlandesgericht Celle und BGH).
Dem Kläger steht gemäß § 541 BGB gegen den Beklagten ein Anspruch auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung der Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss des Mietobjekts zu Wohnzwecken zu. Im Rahmen eines Mietverhältnisses stützt sich der Unterlassungsanspruch wegen einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB. Für den Bereich der Wohnraummiete hat dies der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH, Beschluss vom 17. April 2007 – VIII ZB 93/06 – NJW 2007, 2180). So führt der BGH aus: „Bei Mietverhältnissen über Gewerberäume gilt nichts anderes. Aus der systematischen Stellung des § 541 BGB im „Untertitel 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ folgt, dass die Vorschrift für alle Mietverhältnisse gilt und daher stets § 1004 BGB verdrängt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 13. Aufl. § 541 BGB Rn. 2).“

Der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährung kommt es nach § 199 Abs. 5 BGB auf den Zeitpunkt der Zuwiderhandlung (und nicht Entstehung des Anspruchs) an. Strittig war allerdings, ob diese Regelung auch bei einer dauerhaften vertragswidrigen Nutzung des Mieters im laufenden Mietverhältnis eingreift. Der BGH folgte aber richtigerweise der Ansicht, dass bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache – wie der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken – der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren kann und verwies u. a. auf LG Hamburg ZMR 2013, 632, 634; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 13. Aufl. § 548 BGB Rn. 64; MünchKommBGB/Bieber 7. Aufl. § 541 Rn. 17; BeckOK BGB/Fritzsche [Stand: 1. November 2018] § 1004 Rn. 121.

Bereits mit seinem Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/14 – NJW-RR 2015, 781 Rn. 9 (vgl. auch BGH Beschluss vom 16. Juni 2011 – V ZA 1/11 – ZMR 2011, 967 Rn. 7) hat der Bundesgerichtshof für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts entschieden, dass bei einer zweckwidrigen Nutzung einer gewerblichen Teileigentumseinheit als Wohnraum, der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer aus § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 15 Abs. 3 WEG nicht verjährt, solange die Nutzung andauert. Dies begründete der BGH im Wesentlichen damit, dass der Schwerpunkt der Störung weniger in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung liegt, sondern vielmehr in der Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch die dauerhafte Aufrechterhaltung der zweckwidrigen Nutzung.

So führte der BGH auch im Mietrecht konsequent aus, dass der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters weniger in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache liegt. „Dadurch verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen.“ Diese Dauerverpflichtung des Mieters stellt eine vertragliche Dauerverpflichtung dar, „die während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht (vgl. BGHZ 184, 253 = NJW 2010, 1292 Rn. 17)„. Auch in anderen Zusammenhängen hat der BGH mehrfach entschieden, dass die Verjährung nicht beginnen kann, solange der Eingriff noch andauert (vgl. BGH Urteile vom 18. September 2018 – II ZR 152/17 – NZG 2018, 1301 Rn. 18; vom 22. April 2016 – V ZR 189/15 – NJW-RR 2017, 210 Rn. 35 f.; vom 12. Juni 2015 – V ZR 168/14 – NJW-RR 2016, 24 Rn. 31 und vom 27. April 2012 – V ZR 177/11 – NJW-RR 2012, 910 Rn. 10).

Fazit:
Diese Entscheidung in im Rahmen der einheitlichen Rechtsprechung des BGH bzgl. des Verjährungsbeginns von Unterlassungsansprüchen bei Dauerhandlungen zu begrüßen und stärkt die Klarheit aller Betroffenen.