Gewerberaummiete: Keine pauschale Regel für gewerbliche Mietzahlungen im Lockdown

Gewerberaummiete:
Keine pauschale Regel für gewerbliche Mietzahlungen im Lockdown

Im Rahmen der viel diskutierten Möglichkeiten einer Mietanpassung aufgrund von COVID-19-Pandemie bedingter Schließungen von Gewerbeeinheiten, insbesondere von Einzelhandelsgeschäften, hat der BGH nun mit Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 folgende wegweisende Entscheidung getroffen (zur Pressemitteilung des BGH). Zusammengefasst stellt 1) die pandemiebedingte Schließung keinen Mangel dar. Zwar kommt 2) eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht, wobei 3) sich hier eine pauschale Betrachtungsweise verbietet und stattdessen stets eine Einzelfallbetrachtung nötig ist. Seine Leitzsätze lauten wie folgt:

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.

2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.

3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemie-bedingten Nachteile erlangt hat.

BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21