Doorman und Concierge: Probleme bei der Kostenabrechnung im Mietrecht und WEG-Recht

Aufgrund der uneinheitlichen Regelungen bezüglich der Kostenbe- und -abrechnung im Mietrecht beziehungsweise Wohnungseigentumsrecht stellt die Kostenlast und -verteilung im Rahmen der WEG-Abrechnung einerseits und mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter andererseits erhebliche Probleme und Unterschiede dar. Aufgrund der in Großstädten immer mehr entstehenden Luxuswohnpalais, insbesondere in Berlin Hamburg und München, nimmt auch die Einstellung eines sog. Concierge oder Doorman in diesen Wohnanlagen zu. Damit einher geht die problematische und vor allem unterschiedliche Handhabung der damit entstehenden Betriebskosten.

Mietrechtliche Betriebskosten Umlage
Die Concierge- und Doorman-Kosten sind gegenüber dem Mieter umlegbar, wenn diese nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) wirksam vereinbart sind. Der Katalog der Betriebskostenverordnung führt diese Kosten allerdings nicht explizit auf. Der BGH tendiert jedoch dazu, diese Kosten nicht unter dem Begriff „Hausmeisterkosten“ zu subsumieren (BGH, NJW 2017, 2819). Allerdings ist dies strittig und abschließend noch nicht entschieden. Auch eine Einordnung unter § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung („sonstige Betriebskosten“) scheidet bisher nach BGH aus (BGH, NZM 2005, 452), da es sich nicht um Kosten handelt, die ausschließlich für alle Mieter gleichermaßen erbracht werden und oft auch verwaltenden Charakter darstellen. Auch dies ist strittig und höchstrichterlich noch nicht entschieden. Eine Umlage dieser Kosten konnte bisher Nach BGH nur bei einem gesteigerten, konkret nachgewiesenen Sicherheitsbedürfnis umgelegt werden (BGH NZM 2005, 452). Die Einpreisung direkt in die Grundmiete scheint aufgrund der verschiedenen landesrechtlichen Mietpreisbremsen nicht ratsam. Auch die Zusatzvereinbarung im Rahmen eines Pauschalbetrags neben der Miete birgt seine Risiken im Rahmen der Klauselprüfung und gibt dem Vermieter auch keine Möglichkeit, eine nachträgliche Kostenerhöhung anzupassen.

Kostenverteilung in der WEG
Die Kostenverteilung unterscheidet sich hiervon im Wohnungseigentumsrecht vehement, denn es können solche Kosten nach § 16 Abs. 2 weg oder nach vertraglichen Vereinbarungen oder Beschlüssen gemäß § 16 Abs. 3 WEG auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Grundsätzlich können die Eigentümer über die Einstellung eines Hausmeisters mehrheitlich beschließen (KG, NZM am 2004, 910). Dies dürfte wohl auch grundsätzlich für einen Concierge oder Doorman gelten. Es kommt dann letztlich darauf an, ob die Beschlussfassung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, was im Einzelfall entschieden werden muss. Auch hier wird alleine der Luxus-Gedanke nicht ausreichen, es wird auch hier ein gesteigertes Sicherheitsbedürfnis notwendig sein.

Praxishinweis und Fazit
Aufgrund dieser rechtlichen Diskrepanzen wird der Gleichlauf der Kostenumlage bei vermieteten Eigentumswohnungen schwer sein, solange hierzu keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt. Vorzugswürdig dürfte derzeit die mietvertragliche Umlage durch Vereinbarung eines zusätzlichen Pauschalbetrags sein. Auch die jüngere Entscheidung des BGH, dass der Vermieter bei unwirksamen Vertragsklauseln nicht verpflichtet ist, dem Mieter zur Vermeidung einer höheren Miete eine neue Vertragsregelung anzubieten, bringt hier keine neuen Erkenntnisse (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 250/17).