Kündigung und Maßregelungsverbot im Kleinbetrieb
28. Juni 2024In analoger Anwendung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 1 BGB grundsätzlich auch bei Verzug mit Nebenkostennachzahlungen möglich. Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann, jedoch kann eine Rückstands-Höhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen, so das AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024 – 33 C 33/24. Für die analoge Anwendung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB spricht aber, dass bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten – wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt – eine Jahresmiete geschuldet wird, deren Höhe der Vermieter durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung (endgültig) bestimmt. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28.05.1975, Az.: VIII ZR 70/74, u.a. in: WPM 1975, Seite 897) hat den Rückstand mit Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von nahezu zwei Monatsmieten auch als erhebliche Pflichtverletzung und derartige Nachforderung zudem auch als wiederkehrende Leistung im Sinne von § 216 BGB angesehen (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 f.). Insofern kann ein derartiger Verzug bezüglich der Betriebskostennachzahlung auch eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. In der Regel ist somit für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB eine Rückstands-Höhe von mindestens zwei Monatsmieten erforderlich, weil dies dem Regelmodell des § 543 Abs. 2 BGB für einen sich über längere Zeit entwickelnden Zahlungsrückstands entspricht (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 45). Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist dem entsprechend somit aber bereits wegen eines Rückstandes mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von zwei Monatsmieten mehr als einen Monat als gerechtfertigt anzusehen (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023, Az.: 2-11 S 13/23; LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015, Az.: 63 S 158/15; LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015, Az.: 63 S 202/14; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024, Az.: 33052 C 64/24; AG München, Urteil vom 29.01.2009, Az.: 412 C 29663/08).
