Eine Klausel im Bauträgervertrag, wonach die Übereignung erst nach Abnahme erfolgt, ist unwirksam!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 12.09.2018 – VII ZR 293/16 (Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde) das Urteil des Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe vom 24.10.2016, 19 U 109/14 bestätigt, dass eine Klausel im Bauträgervertrag, wonach die Übereignung erst nach Abnahme erfolgt, unwirksam ist!

Der 1. Leitsatz des OLG Karlsruhe in diesem Urteil lautet: „Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.“

Der Käufer begehrte vom Verkäufer die Auflassung bzw. Übertragung des Eigentums an der erworbenen Wohnung aus einem zwischen den Parteien geschlossen Bauträgervertrag. Dort vereinbarten sie auch, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum am Kaufobjekt Zug um Zug gegen Zahlung der geschuldeten Vertragssumme zu verschaffen hat.

Der BGH bestätigt hier insoweit das Urteil des OLG Karlsruhe, wonach sich die Grundstücksübereignungspflicht nach Kaufvertragsrecht (§ 433 Abs. 1 BGB) beurteilt. „Der Auflassungsanspruch des Erwerbers entsteht grundsätzlich mit dem Abschluss eines wirksamen Bauträgervertrages, die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs wird jedoch üblicherweise hinausgeschoben und von der Zahlung der geschuldeten Vergütung abhängig gemacht (vgl. BGH NJW 2006, 2773; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl., Rn. 434).“

Weitere Voraussetzung der Auflassung ist die Bezahlung der vertraglich vereinbarten Vergütung durch den Käufer. Allerdings muss diese Vergütung nicht mit der im Vertrag vereinbarten Vergütung identisch sein, denn sie kann aufgrund Minderungen oder Aufrechnungen geringer oder aber auch aufgrund zusätzlicher Sonderwünsche auch höher sein. Jedoch ist die Vereinbarung im Bauträgervertrag unwirksam, wonach als weitere Voraussetzung für die Auflassung die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums gefordert wird. Die Abnahme ist vom Käufer erst und nur dann geschuldet, wenn die Leistungen vollständig und mangelfrei erbracht sind. Insbesondere führt das OLG Karlsruhe aus: „Der Erwerber wird deshalb unangemessen benachteiligt, wenn der Bauträger die Auflassung trotz Zahlung der geschuldeten Vergütung verweigern dürfte, weil die Abnahme wegen von ihm noch nicht oder nicht ordnungsgemäß erbrachter Leistungen verweigert wird und werden darf“.

Weiter kann der Verkäufer die Auflassung dann nicht verweigern, wenn der Käufer den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat (§ 320 Abs. 2 BGB), „wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde“. Im vorliegenden Fall hatte der Käufer den Kaufpreis bis auf 1,2% nicht bezahlt. „Dieser Restbetrag rechtfertigt es nach den eingangs dargelegten Grundsätzen nicht, dass der Beklagte wegen dessen Nichtzahlung dem Auflassungsanspruch ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhält.“

Praxishinweis: Bereits bei der Gestaltung von Bauträgerverträgen muss hier auf einzelne Klauseln, insbesondere in diesem Zusammenhang, besonders Acht gegeben werden und eine angemessene Formulierung und Vereinbarung gefunden werden.