Kündigung eines Gewerbemietvertrages auch durch Klageschrift möglich!

Wenn der Vermieter dem Mieter z.B. wegen Zahlungsverzug außerordentlich fristlos kündigt, wobei er das Kündigungsschreiben per Einschreiben-Rückschein zustellen lassen will, welches der Mieter jedoch nie auf der Post abholt, stellt sich die Frage, ob der Vermieter durch Erhebung der Räumungsklage und Verweis auf dieses nicht abgeholte Kündigungsschreiben (welches er als Anlage beilegt), ob dies zu einer wirksamen Kündigung ausreicht.

Entscheidung

Das OLG München stellt mit seinem Beschluss vom 06.09.2017, Az. 32 U 1611/17 klar, dass die Kündigung auch auf diesem Wege wirksam erklärt werden kann. Grundsätzlich gilt ein per Einschreiben-Rückschein versendetes Kündigungsschreiben, welches vom Empfänger nicht abgeholt wird, als nicht zugegangen (vgl. Palandt/Weidenkaff, 76. Auflage 2017, § 543 Rn. 52 und Palandt/Ellenberger, 76. Auflage 2017, § 130 Rn. 7; BGHZ 67, 271, 275 f.; BGHZ 137, 205, 208; BAG NJW 97, 146, 147 f.; NJW 2005, 1585, 1586). Allerdings führt das OLG aus, dass in der Erhebung der Räumungsklage eine konkludente Kündigungserklärung liegt, wenn mit hinreichender Deutlichkeit der Kündigungswille des klagenden Vermieters zu entnehmen ist und die Klage als Prozesshandlung nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen soll, sondern daneben auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthalten soll. „Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn die Klageschrift konkret auf eine bestimmte Kündigung Bezug nimmt und eine Kopie der Kündigung als Anlage beigefügt ist.“ Das OLG führt weiter aus, dass das Fehlen der Originalunterschrift in der Anlage jedenfalls dann unerheblich ist, wenn die Klageschrift die Unterschrift des Prozessbevollmächtigten enthält und dieser damit regelmäßig auch zur materiell-rechtlichen Willenserklärung bevollmächtigt ist. Mit Erhebung der Räumungsklage hat der Vermieter daher seinen Willen an der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt, welcher dem Mieter spätestens mit Zugang der (beglaubigten Abschrift der) Räumungsklage rechtswirksam zugegangen ist.

Praxishinweis

Zwar widerspricht die Entscheidung auf den ersten Blick der oben genannten bisherigen Rechtsprechung zum fehlenden Zugang eine Willenserklärung/Kündigung bei Nicht-Abholung eines Kündigungs-Einschreibens mit Rückschein. Allerdings setzt sie sich zwar kurz, aber nachvollziehbar mit der Problematik auseinander, dass die Kündigungserklärung auch materiell-rechtlich zulässig in einer (Räumungs-) Klage erklärt werden kann, wenn der Beendigungswille der Klage zu entnehmen ist. Ein solcher Wille wird einer Räumungsklage in der Regel stets zu entnehmen sein. Vorausgesetzt ist selbstverständlich, dass die Klage (als Abschrift) dem Mieter durch das Gericht zugestellt wird. Mit dieser Entscheidung trägt das OLG im Ergebnis der Rechtssicherheit bei.

Dr. Tobias Krug
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht