Betriebskostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche

Der Bundesgerichtshof (BGH) ändert mit Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) zur BGH-Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung insofern, als dass nunmehr die Betriebskostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche zu erfolgen hat. Bei Betriebskosten, die nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist „für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, IMR 2008, 1 f.).“

Der BGH begründet seine Entscheidung u.a. damit, dass die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung darstellt und ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung erst vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Er führt weiter aus, dass aber nicht in jedem Fall ausschließlich die vereinbarte Wohnfläche relevant ist. Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung, nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hatte der BGH bereits mit Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn.10) ausdrücklich aufgegeben.

Nunmehr hält der BGH bei der Abrechnung nach Wohnflächen (soweit z.B. im Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich bestimmt – § 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) zwingend die tatsächliche Wohnfläche für notwendig und nicht die von den subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen. Soweit der BGH früher Wohnflächen-Abweichungen bis zu 10 % bei der Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (BGH vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest. Nunmehr hat die Betriebskostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche zu erfolgen.

Hauptsächlich begründet der BGH seine Entscheidung auch damit, dass die Betriebskostenabrechnung eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten erfordert. Die Kosten sind nach den objektiv entstandenen und einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umzulegen und zu verteilen. Subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße müssen hier zurückstehen und ausscheiden.