Mietpreisbremse bei einvernehmlicher Mietreduzierung im Bestandsmietverhältnis unanwendbar
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13. April 2026Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 entschieden, dass eine Untervermietung von Wohnraum, die auf Gewinnerzielung gerichtet ist, kein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB darstellt. Ein Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung besteht in einem solchen Fall nicht.
Im Streitfall hatte der Mieter seine Wohnung vollständig an Dritte weitervermietet und von den Untermietern eine deutlich höhere Miete verlangt, als er selbst an den Vermieter zu zahlen hatte. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis und verlangte Räumung. Der Mieter berief sich darauf, ihm stehe grundsätzlich ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zu.
Der BGH verneinte dies. Nach Auffassung des Senats setzt der Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung an Dritte hat. Dieses liegt typischerweise vor, wenn sich die persönlichen oder wirtschaftlichen Lebensverhältnisse des Mieters ändern – etwa bei Aufnahme eines Mitbewohners oder zur Reduzierung der eigenen Wohnkosten. Die Vorschrift solle dem Mieter ermöglichen, die Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten.
Eine Untervermietung, die darauf gerichtet ist, über die eigenen Mietkosten hinaus Gewinne zu erzielen, erfüllt diesen Zweck jedoch nicht. Sie stellt vielmehr eine wirtschaftliche Nutzung der Wohnung dar, die vom Schutzbereich des § 553 BGB nicht erfasst ist. In einem solchen Fall fehlt es daher an einem Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung.
Fazit für die Praxis
Diese begrüßenswerte Entscheidung stellt klar, dass § 553 BGB keine Grundlage für Geschäftsmodelle mit Wohnraum bietet. Zulässig bleibt eine Untervermietung zur Deckung oder Reduzierung der eigenen Wohnkosten. Eine Untervermietung mit Gewinnerzielungsabsicht begründet hingegen kein berechtigtes Interesse und kann – insbesondere bei fehlender Zustimmung des Vermieters – mietrechtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung nach sich ziehen.
