Coronavirus und Mietrecht – Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie

Coronavirus und Mietrecht – Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie

A. Einleitung

Mit dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ (jetzt in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB – Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) reagierte der Gesetzgeber in „Windeseile“ auf verschiedene existenzbedrohende Gefahren, verursacht durch die plötzliche (weltweite) „Corona-Pandemie“. Im wesentlichen beschränkte sich der Gesetzgeber dabei auf folgende sechs (6) Bereiche:

1. Insolvenzrecht: Aussetzung der Insolvenzantragspflicht
2. Gesellschafts-, Vereins-, Stiftungs- und WEG-Recht
3. vertragliche Regelungen bei Dauerschuldverhältnissen für Verbraucher und Kleinunternehmer
4. Mietrecht/Pachtrecht
5. Darlehensrecht
6. Strafrecht (Hemmung der Unterbrechungsfristen)

B. Erläuterung

Im Folgenden werden die Änderungen im Mietrecht und Pachtrecht erläutert:

Art 240 § 2 EGBGB regelt nunmehr folgende Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen:

„(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.“

(Fettung durch den Verfasser)

Hierzu ist folgendes auszuführen:

1. (lediglich) Ausschluss des Kündigungsrechts als sekundäres Recht

Nach der Gesetzesfassung ist es nunmehr nicht möglich, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum oder Gewerberaum (!) kündigt, wenn der Mieter in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet. Zwingende Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19- Pandemie beruht. Der Mieter muss danach den Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und seiner Nichtleistung glaubhaft machen.

2. Glaubhaftmachung

Dabei bedeutet Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO (also hier bzgl. dem Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und seiner Nichtleistung – „beruht“), dass der Mieter dies mittels Beweismittel der ZPO (Augenschein, Sachverständige, Urkunden, Parteieinvernahme oder amtliche Auskunft) und/oder eidesstattliche Versicherung, glaubhaft zu machen hat, wobei eine falsche eidesstattliche Versicherung strafbar ist. Nach § 156 StGB drohen hierfür eine Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe.

3. Keine Leistungsfreiheit bzgl. der Miete

Weiter ist klarzustellen, dass der Mieter nicht leistungsfrei wird, sondern seine Mietzahlungspflicht mit der vereinbarten oder gesetzlichen Fälligkeit (z.B. 3. Werktag eines jeden Monats) bestehen bleibt. Es ist für diesen Zeitraum (01. April bis 30. Juni 2020) – lediglich – die Kündigung wegen dieses Zahlungsverzuges ausgeschlossen.

4. Kein Ausschluss sonstiger Kündigungsrechte

Sonstige Kündigungsrechte (z.B. ordentliche Kündigung oder die außerordentliche Kündigung wegen besonderer Gründe) bleiben unberührt.

C. Fazit

Der Gesetzgeber wollte hier ganz bewußt im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht (lediglich) das Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzug aufgrund der Corona-Pandemie in der Zeit von 01. April bis 20. Juni 2020 ausschließen, um zu vermeiden, dass Mieter deshalb ihre Wohnung als Lebensmittelpunkt oder Gewerberäume als Einnahmemittelpunkt verlieren. Im Einzelfall müssen hier Besonderheiten wegen Minderung, Kündigung, Fälligkeit usw. gesondert betrachtet werden.