Widerruflichkeit von Mietverträgen und anderen Verträgen im Wohnraummietrecht
Auch im Wohnraummietrecht besteht die Möglichkeit, unter gewissen Voraussetzungen Verträge und Vereinbarungen zu widerrufen, insbesondere Mietverträge, Aufhebungsvereinbarungen, Modernisierungsvereinbarungen oder Mieterhöhungsvereinbarungen. Dies stellt insbesondere für den Vermieter die Gefahr dar, dass sich hieraus ergebende und bereits vom Mieter bezahlte Miet(erhöhungs)beträge vom Vermieter zurückzuzahlen sind.
Entscheidung
So entschied der BGH mit seiner Entscheidung vom 17.05.2017 – VIII ZR 49/16 in NJW 2017, 2823, dass eine zwischen Vermieter und Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung (mit einem erhöhten Mietzins) von dem Mieter wirksam widerrufen werden konnte und der Mieter sogar zur Rückforderung dieser Mieterhöhungsbeiträge berechtigt war. Der Mieter kann Verträge im Mietrecht (wie zum Beispiel Mietverträge, Mieterhöhungsvereinbarungen oder Aufhebungsvereinbarungen) bzw. die auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen grds. unter folgenden Voraussetzungen widerrufen (vgl. Rolfs/Möller in NJW 2017, 3275):
– Verbrauchervertrag: Der Mieter muss Verbraucher und der Vermieter Unternehmer sein. In der Regel wird der Wohnraummieter Verbraucher sein. Unternehmer gemäß § 14 BGB wird der Vermieter in der Regel dann sein, wenn er bereits Vermieter mehrerer Wohnungen ist.
– Die Vereinbarung wurde außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen: Nicht Geschäftsräume sind die Privatwohnung des Mieters oder Vermieters, Versammlungsräume oder sonstige leer stehende Wohnungen. Typische Geschäftsrume sind die Büros des Hausverwalters oder Maklers.
– Fernabsatzvertrag: Das Widerrufsrecht besteht auch, wenn die Vereinbarung im Fernabsatz geschlossen wurde (§ 312c BGB), also durch Fernkommunikationsmittel, wie Brief, Katalog, Anruf, Kopie, E-Mail, SMS, Rundfunk und Telemedien.
– Ausnahme: Dem Mieter steht dann kein Widerrufsrecht zu, wenn er die betreffende Wohnung vor Vertragsabschluss besichtigt hat (§ 312 IV 2 BGB). Eine Sammelbesichtigung reicht. Ein bloßes betreten ohne Prüfmöglichkeit reicht jedoch nicht. Bei Änderungen des Mietvertrags, wie zum Beispiel Mieterhöhungsvereinbarung oder Aufhebungsvereinbarung, soll diese Ausnahme nicht greifen (Rolfs/Möller in NJW 2017, 3275 mit Fn.20, 21).
Praxishinweis
Dem Vermieter ist daher zu empfehlen, dass er bei Vertragsabschluss und Vertragsänderung den Mieter stets über dessen Widerrufsrecht korrekt belehrt. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage durch formlose Erklärung gegenüber dem Vermieter ohne Begründung und beginnt mit Abschluss des Mietvertrags soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 355 BGB). Allerdings erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem regulären Beginn der Widerrufsfrist (§ 356 III 2 BGB).
